부부 공동명의 1주택자 종부세 환급 대상과 문제점및 향후 전망

국세청이 2026년부터 부부 공동명의 1주택자의 종합부동산세를 비교해 유리한 과세 방식을 안내하고, 과거에 더 낸 세금도 찾아 환급할 계획이다. 환급 대상과 신청 방법, 제도의 문제점 및 향후 전망을 살펴본다.

1. 부부 공동명의 1주택자 종부세 환급이란?

 부부가 주택 한 채를 공동명의로 보유하면 종합부동산세를 계산할 때 두 가지 방식 가운데 하나를 선택할 수 있다.

 첫 번째는 부부를 각각 납세자로 보는 일반 공동명의 방식이다. 남편과 아내가 각각 공시가격 9억 원을 공제받아 부부 합산 최대 18억 원의 기본공제를 받을 수 있다.

 두 번째는 ‘부부 공동명의 1주택자 특례’를 신청해 부부 중 한 사람을 납세의무자로 지정하는 방식이다. 이 경우 기본공제는 12억 원으로 줄어들지만, 납세의무자의 연령과 주택 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있다.

 문제는 어느 방식이 유리한지가 주택가격과 나이, 보유기간에 따라 달라진다는 점이다. 특례를 신청했다고 반드시 세금이 줄어드는 것은 아니다.

 이에 국세청은 2026년부터 두 방식의 예상 세액을 직접 비교해 납세자에게 안내하고, 과거 불리한 방식을 선택해 세금을 더 낸 사람도 찾아 환급 절차를 진행할 방침이다. 다만 2026년 9월 14일 현재 과거분 환급 대상과 금액이 모두 확정된 것은 아니며, 국세청이 대상자를 분석해 별도로 안내할 예정이다. 국세청 공식 보도자료, 연합뉴스 보도

 

 

부부가 아파트를 바라보며 종부세 고지서와 세금 계산 내역을 확인하는 모습

 2. 공동명의 일반 방식과 1주택 특례 비교

구분	특례 미적용	공동명의 1주택 특례
납세의무자	부부 각각	부부가 합의한 1명
기본공제	각 9억 원	합산 12억 원
부부 전체 공제 효과	최대 18억 원	12억 원
고령자 세액공제	적용되지 않음	적용 가능
장기보유 세액공제	적용되지 않음	적용 가능
세액공제 한도	없음	합계 최대 80%
대체로 유리할 가능성이 큰 경우	공시가격이 비교적 낮거나 보유기간이 짧은 경우	고령이거나 장기간 주택을 보유한 경우
주의사항	연령·보유기간 혜택을 받을 수 없음	기본공제가 6억 원 적어 오히려 불리할 수 있음

자료: 국세청. 실제 유불리는 개인별 주택가격과 공제 요건에 따라 달라진다.

 공동명의 일반 방식은 부부가 각각 9억 원을 공제받기 때문에 전체 기본공제는 18억 원이다. 특례를 적용하면 기본공제가 12억 원으로 6억 원 감소하지만, 연령·장기보유 세액공제를 추가로 받을 수 있다.

따라서 공시가격만 보고 유리한 방식을 결정해서는 안 된다.

3. 국세청이 확인한 안내 대상은 약 8,600명

국세청의 사전 분석 결과, 2026년에는 공동명의 일반 방식보다 특례 신청이 유리한 사람이 약 5,700명으로 나타났다. 반대로 이미 특례를 적용하고 있지만 특례를 취소하는 것이 유리한 사람도 약 2,900명으로 파악됐다.

국세청은 이들에게 모바일 또는 우편으로 예상 세액을 개별 안내할 계획이다. 연합뉴스

                   2026년 국세청 유불리 안내 대상

구분	인원	전체 대비 비중
특례 신청이 유리한 사람	약 5,700명	약 66.3%
기존 특례 취소가 유리한 사람	약 2,900명	약 33.7%
합계	약 8,600명	100%

 이 수치는 전체 공동명의 1주택자가 아니라 국세청이 2026년 과세 방식 변경이 유리하다고 선별한 안내 대상이다. 따라서 전체 납세자 가운데 8,600명만 환급 대상이라는 의미는 아니다.                                                                                                           

4. 왜 종부세를 더 내는 일이 발생했을까?

   가. 특례 적용이 무조건 유리하다는 오해

 부부 공동명의 1주택자 특례는 고령자와 장기보유자의 세 부담을 줄여주기 위해 2021년 도입됐다. 그러나 특례를 적용하면 기본공제가 18억 원에서 12억 원으로 줄어든다.

 연령·장기보유 세액공제액보다 기본공제 감소에 따른 세금 증가가 더 크다면 특례를 신청하지 않는 편이 유리하다.

    나. 매년 달라질 수 있는 유불리

 공시가격, 공정시장가액비율, 세율뿐 아니라 납세자의 나이와 보유기간도 달라진다. 지난해에는 공동명의 일반 방식이 유리했지만, 올해는 연령 또는 보유기간 요건이 충족돼 특례 방식이 유리해질 수 있다.

 반대 상황도 발생할 수 있어 한 번 선택한 과세 방식을 계속 유지하는 것이 항상 정답은 아니다.

    다. 납세자가 직접 계산해야 했던 구조

 그동안 납세자는 홈택스 모의계산을 이용해 두 방식의 세금을 직접 비교해야 했다. 종부세 계산에는 기본공제뿐 아니라 과세표준, 세율, 재산세 중복분 공제, 세 부담 상한 등이 함께 반영되기 때문에 일반 납세자가 정확히 계산하기 어려웠다.

 특히 인터넷이나 모바일 이용에 익숙하지 않은 고령 납세자는 자신에게 유리한 제도가 있어도 신청하지 못하는 문제가 있었다.

   라. 특례 신청 여부에 따른 정보 격차

 세무 전문가의 도움을 받는 사람은 매년 유불리를 비교할 수 있지만, 그렇지 않은 사람은 국세청 고지서대로 세금을 낼 가능성이 높았다. 동일한 조건에서도 제도를 아는지 여부에 따라 세 부담이 달라질 수 있다는 점은 조세 형평성 문제로 이어진다.

5. 어떤 경우에 유리할 가능성을 비교

납세자 상황	상대적으로 검토할 방식	이유
주택 공시가격이 18억 원 이하	특례 미적용 우선 비교	부부 합산 기본공제 효과가 큼
보유기간이 짧고 연령이 낮음	특례 미적용 가능성	받을 수 있는 세액공제가 적음
고령이고 장기간 보유	특례 적용 가능성	연령·장기보유 공제 효과가 커짐
공시가격이 크게 상승함	두 방식 반드시 재계산	과세표준 증가로 유불리가 달라질 수 있음
이미 특례를 신청한 상태	취소 시 세액도 비교	과거 선택이 계속 유리하다고 단정할 수 없음

이 표는 판단을 돕기 위한 일반적인 설명이다. 실제 세액은 홈택스 모의계산이나 국세청 안내 금액으로 확인해야 한다.

6. 2026년 신청 일정과 확인 방법

 2026년 부부 공동명의 1주택자 특례 신청 또는 변경 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지다.

 국세청 안내를 받은 납세자가 이 기간에 특례를 신청하거나 취소하면 11월 정기 고지서에 유리한 방식이 반영된다. 2026년 종부세 고지서는 11월 22일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다. 기간 안에 선택하지 못했더라도 12월 정기신고 과정에서 유리한 방식으로 신고할 수 있다. 국세청 공식 안내

     홈택스 확인 경로

1. 홈택스에 로그인한다.
2. 화면 하단의 ‘세무 업무 가이드맵’을 선택한다.
3. ‘종합부동산세’ 메뉴로 이동한다.
4. ‘종합부동산세 고지·모의계산’을 선택한다.
5. 특례 적용 세액과 미적용 세액을 각각 계산한다.
6. 국세청 안내 금액과 비교한 뒤 신청 또는 취소한다.

전자신청이 어려운 경우 안내문에 적힌 세무서 담당자나 국세상담센터 126번을 이용할 수 있다.

7. 과거에 더 낸 종부세는 어떻게 환급받을까?

 국세청은 과거 특례 적용 여부 때문에 종부세를 더 낸 납세자를 분석해 개별 안내하고 환급 절차를 진행할 계획이다. 그러나 현재 단계에서 모든 공동명의 1주택자의 세금이 즉시 자동 환급되는 것은 아니다.

 따라서 다음 자료를 미리 준비하는 것이 좋다.

• 과거 연도별 종부세 고지서와 납부 내역
• 연도별 주택 공시가격
• 주택 취득일과 부부별 지분
• 특례 신청 또는 변경 내역
• 납세의무자로 지정했던 배우자의 연령
• 국세청에 등록된 환급계좌
• 국세청에서 발송한 모바일·우편 안내문

 국세청 안내를 받으면 안내문에 기재된 대상 연도, 예상 환급액, 신청 방법을 먼저 확인해야 한다. 별도의 경정청구가 필요한지 또는 국세청이 직접 환급 절차를 진행하는지는 개인별 안내에 따라 달라질 수 있다.

 국세청을 사칭한 문자메시지도 주의해야 한다. 문자에 포함된 출처 불명의 인터넷 주소를 누르지 말고 홈택스나 손택스에 직접 접속해 안내 내용을 확인하는 것이 안전하다.

8. 환급 제도의 기대효과

   가.납세자의 권리 보호

 복잡한 세법을 알지 못해 더 낸 세금을 국세청이 선제적으로 찾아 돌려준다면 납세자 권익 보호가 강화된다. 특히 고령 납세자와 디지털 이용 취약계층의 제도 접근성이 개선될 수 있다.

   나. 조세 형평성 개선

 세무 지식이나 전문가 이용 여부에 따라 세금이 달라지는 문제를 줄일 수 있다. 같은 조건의 납세자가 비슷한 세 부담을 지도록 만드는 것은 조세 행정의 신뢰를 높이는 데 도움이 된다.

   다. 행정비용 감소

 유리한 방식을 사전에 알려주면 잘못된 선택으로 발생하는 경정청구와 민원이 감소한다. 납세자와 국세청 모두 불필요한 사후 행정비용을 줄일 수 있다.

9. 해결해야 할 문제점

   가. 환급 범위와 기준의 불확실성

 현재 국세청은 과거분을 분석해 환급하겠다는 방향을 밝혔지만, 구체적인 대상 연도와 전체 인원, 총환급액은 아직 공개하지 않았다. 납세자 입장에서는 자신이 환급 대상인지 바로 판단하기 어렵다.

   나. 안내를 받지 못한 사람의 소외 가능성

 주소나 전화번호가 변경됐거나 모바일 안내에 익숙하지 않은 사람은 안내를 놓칠 수 있다. 안내받지 못했다는 이유만으로 환급 기회를 잃지 않도록 홈택스 조회 기능과 재안내 절차가 필요하다.

   다. ‘예상 세액’과 실제 세액의 차이

 국세청이 안내하는 금액은 보유 주택 및 과세자료를 바탕으로 계산된다. 상속주택이나 지방 저가주택, 재건축·재개발 주택 등 추가 정보가 있으면 실제 세액과 달라질 수 있다.

   라. 복잡한 제도 자체는 그대로

 두 가지 과세 방식 가운데 유리한 쪽을 알려주는 서비스는 납세 편의를 높이지만, 복잡한 종부세 구조 자체를 단순화하는 것은 아니다. 매년 비교해야 하는 구조가 유지된다면 행정비용과 납세자의 불확실성도 계속될 수 있다.

10. 향후 전망

 1) 국세청의 세금 행정이 ‘신청 중심’에서 ‘선제 안내 중심’으로 바뀔 가능성이 크다. 정부가 보유한 과세자료를 활용해 납세자에게 유리한 공제와 특례를 미리 알려주는 서비스가 다른 세목으로 확대될 수 있다.

 2) 공동명의 1주택자에 대한 자동 비교 시스템이 정착될 가능성이 있다. 매년 특례 신청 기간 전에 두 방식의 예상 세액을 자동 계산해 안내하면 납세자의 실수를 크게 줄일 수 있다.

  3) 과거분 환급이 본격화되면 대상 연도와 환급 규모를 둘러싼 논의가 이어질 전망이다. 환급 기간이 짧거나 안내 대상이 제한되면 형평성 논란이 발생할 수 있다.

  4) 종부세 제도를 보다 단순하게 개편해야 한다는 요구도 커질 수 있다. 동일한 한 채를 보유한 부부가 명의 형태에 따라 서로 다른 공제와 계산 방식을 적용받는 구조를 장기적으로 정비할 필요가 있다.

11. 종부세 환급은 과세 방식 선택이 단순하지 않다는 사실

 부부 공동명의 1주택자 종부세 환급 추진은 납세자가 복잡한 세법을 몰라 세금을 더 내는 문제를 줄이기 위한 조치다. 국세청이 확인한 2026년 안내 대상만 약 8,600명에 달한다는 점은 과세 방식 선택이 결코 단순하지 않았음을 보여준다.

 그러나 이번 발표를 ‘모든 공동명의 1주택자에게 자동으로 세금을 돌려준다’는 의미로 해석해서는 안 된다. 과거분 환급의 구체적인 대상과 방식은 국세청의 추가 안내를 확인해야 한다.

 공동명의 1주택자는 국세청 안내 여부와 관계없이 매년 특례 적용 세액과 미적용 세액을 비교하는 것이 안전하다. 특히 2026년에는 9월 16일부터 30일까지 신청·변경 기간이 운영되므로, 홈택스 모의계산과 개별 안내 금액을 확인해 자신에게 유리한 방식을 선택할 필요가 있다.

부동산세는 정부의 증세 방침에 따라 추진하였으나 충분한 사잔 검토가 부족한 상태에서 법을 제정하여 시행하다 보니까 여러가지 모순점이 나타나 합리적으로 보완하기 의한 방안으로 종부세 환급을 추진하게 된 것이다. 정부의 차원에서는 증세를 하여 세원의 확보가 중요하지만 서민의 입장에서는 세금의 부담을 받는 것이기 때문에 보다 신중한 접근이 필요하다.

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• 시행일: 2026년 5월 1일